Thứ nhất, về hình thức hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản.
Trước đây, theo quy định tại Khoản 5 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký, nếu pháp luật có quy định”. Đồng thời, tại Khoản 3 Điều 35 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá. Đối với những tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có công chứng hoặc phải được đăng ký, thì hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải phù hợp với quy định đó”.
Bộ luật Dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, quy định về Hình thức giao dịch dân sự tại Điều 119 như sau: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
Liên quan đến lĩnh vực bán đấu giá tài sản, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ có một điều khoản đề cập đến nguyên tắc bán đấu giá tài sản tại Điều 451có nội dung như sau: “Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản”. Trong khi đó, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 không hề có điều khoản nào quy định cụ thể việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản mà chỉ dẫn chiếu đến Bộ luật Dân sự tại Khoản 2, Điều 46 như sau: “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”. Do đó, các tổ chức hành nghề đấu giá tài sản hiện nay đang rất lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục liên quan đến công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản.
Thứ hai, về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định Hiệu lực của hợp đồng tại Khoản 1, Điều 401 như sau: “ Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016: “Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44 của Luật này hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của Luật này. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Trong khi đó Luật Công chứng năm 2014, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 tại Khoản 1, Điều 5 lại quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Như vậy, chúng ta thấy ở đây có một khoảng trống về hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản. Đó là khoảng thời gian kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá cho đến ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng vào Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản. Nếu trong khoảng thời gian này mà phát sinh những sự kiện liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thì sẽ rất khó mà giải quyết cho thấu đáo.
Thứ ba, về trình tự thủ tục thực hiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản.
Trước đây, theo Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, tại điểm 6.3. quy định rõ: “Đối với Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản, thì Hợp đồng đó phải được cơ quan công chứng nơi có bất động sản chứng nhận. Việc công chứng Hợp đồng được thực hiện như sau: Công chứng viên được mời tham dự cuộc bán đấu giá. Lời chứng của công chứng viên phải ghi rõ thời điểm giao kết Hợp đồng, địa điểm công chứng, năng lực hành vi dân sự, chữ ký của đấu giá viên và người mua được tài sản bán đấu giá, nội dung thoả thuận của các bên.”
Đến Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 05/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản vẫn quy định hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản phải có công chứng, nhưng không quy định rõ thời điểm tham gia của công chứng viên. Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng không hề có điều khoản nào đề cập đến vấn đề này. Vì vậy, trong quá trình thực hiện có nhiều quan điểm khác nhau nên có nhiều cách thực hiện khác nhau về thời điểm tham gia của công chứng viên trong cuộc đấu giá và thực hiện công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản.
Một số ý kiến cho rằng thời điểm tham gia của công chứng viên là từ khi các bên xác lập hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và đề nghị công chứng viên thực hiện việc công chứng hợp đồng. Còn diễn biến của việc mua bán tài sản thông qua phương thức đấu giá như thế nào thì công chứng viên không có trách nhiệm phải theo dõi, giám sát mà trách nhiệm này thuộc về các tổ chức bán đấu giá tài sản. Công chứng viên chỉ thực hiện công chứng hợp đồng căn cứ biên bản đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá do tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp và người mua được tài sản bán đấu giá lập và các hồ sơ liên quan, không cần thiết phải tham gia cuộc đấu giá. Một số ý kiến khác lại cho rằng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cũng là hợp đồng mua bán tài sản nhưng loại hợp đồng này được thực hiện theo một trình tự, thủ tục đặc biệt. Đối với loại hợp đồng này thì thỏa thuận về giá mua bán được xác lập ngay tại cuộc đấu giá. Đồng thời việc mua bán này phải tuân thủ đúng nguyên tắc bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên. Vì vậy, công chứng viên phải tham gia cuộc đấu giá để kiểm chứng việc bán đấu giá đó có đúng với nguyên tắc này hay không. Trên cơ sở đó mới có đủ căn cứ để công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Những vướng mắc nêu trên sau khi Luật Đấu giá tài sản năm 2016 ra đời cho đến nay vẫn chưa được khắc phục vì chưa có một văn bản hướng dẫn nào cho vấn đề này. Tình trạng chung phổ biến hiện nay là sau khi người trúng đấu giá ký Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá với người có tài sản đấu giá hoặc với tổ chức đấu giá tài sản theo quy định của Luật Đấu giá tài sản thì lại tiếp tục đến tại tổ chức hành nghề công chứng để ký lại Hợp đồng trên trước mặt Công chứng viên theo quy định của Luật Công chứng. Không ít những trường hợp trước khi làm thủ tục công chứng hợp đồng thì người mua được tài sản đấu giá đã trả một phần hoặc toàn bộ số tiền mua tài sản đấu giá nên nếu không công chứng được hợp đồng vì một lý do nào đó thì tranh chấp chắc chắn sẽ phát sinh rất phức tạp cho cả các bên tham gia. Để khắc phục tình trạng này, trước hết cần có sự hướng dẫn kịp thời của cơ quan có thẩm quyền nhằm phòng ngừa những phức tạp nảy sinh trong thời gian trước mắt, đồng thời kiến nghị bổ sung, sửa đổi những quy định của pháp luật cho phù hợp./.
Từ Minh Liên
Nguồn: https://stp.quangbinh.gov.vn/3cms/nhung-vuong-mac-trong-viec-cong-chung-hop-dong-mua-ban-tai-san-dau-gia-la-bat-dong-san.htm